بسیاری از افراد این روزها می‌پرسند: «آیا الان زمان مناسبی‌ است که به‌منظور خرید ملک، طلا را بفروشیم؟»

برای پاسخ به این سوال، ابتدا باید تفاوت میان «ملک مصرفی» و «ملک سرمایه‌ای» را روشن کنیم. اگر هدف شما از فروش طلا، خرید ملک مصرفی‌ است، پاسخ بدون تردید مثبت است؛ چراکه فلسفه اصلی هر سرمایه‌گذاری، چه روی طلا، چه نقره و چه سهام، افزایش ارزش دارایی و درنهایت استفاده از آن برای ساختن یک زندگی بهتر و راحت‌تر است.

نقش تعیین‌کننده سناریو توافق یا عدم توافق

یک سوال کلیدی که در این‌جا مطرح می‌شود این است که «آیا اکنون زمان مناسبی برای این تبدیل دارایی است یا نه؟» پاسخ این سوال به دو سناریوی توافق و عدم توافق بستگی دارد. اگر فرض کنیم توافق انجام شود و فضای اقتصادی از ریسک‌ها تخلیه شود، بدون شک بهترین زمان برای فروش طلا و خرید ملک همین حالاست؛ اما اگر توافقی در کار نباشد و نااطمینانی‌ها ادامه‌دار باشد، باید با احتیاط بیشتری تصمیم گرفت و شاید بهتر باشد این کار را به تعویق انداخت. تکلیف این مسئله تا پایان آبان‌ماه مشخص خواهد شد.

با گذشت زمان ریسک‌ها افزایش پیدا می‌کنند، قیمت طلا ممکن است بالا برود؛ اما بازار مسکن در رکود باقی می‌ماند. به‌محض انتشار خبر توافق، طلا ممکن است بین ۱۰ تا ۲۰ درصد اصلاح قیمتی داشته باشد. در آن لحظه، بسیاری از سرمایه‌گذاران طلا، صف فروش تشکیل می‌دهند و نقدینگی به سمت بازارهایی مثل بورس، ملک و زمین سرازیر می‌شود. کسانی که وارد بازار بورس می‌شوند، معمولا تعداد کمتری دارند؛ اما سرمایه‌های بزرگ‌تری را وارد می‌کنند. درحالی‌که در بازار ملک، تعداد بیشتری از افراد ولی با سرمایه‌های کوچک‌تر حضور دارند.

به‌طور کلی، پیش‌بینی دقیق وضعیت توافق ممکن نیست و هر کسی که ادعای پیش‌بینی دارد، صرفا بر اساس احتمالات اظهار نظر می‌کند؛ اما چیزی که به خود ما بستگی دارد، این است که اگر در شرایط فعلی توانایی خرید خانه (ملک مصرفی) را داریم، باید از این فرصت استفاده کنیم و طمع نکنیم. اگر منتظر بمانیم تا خانه‌ای بهتر نصیب‌مان شود. ممکن است بعد از توافق و افت قیمت طلا، حتی نتوانیم خانه‌ای با کیفیت امروز بخریم. در این شرایط نباید صرفا خوش‌بین یا بدبین بود، بلکه باید واقع‌بینانه به همه جوانب و احتمالات نگاه کرد.

بنابراین، اگر هدف‌ شما از فروش طلا، خرید ملک مصرفی است، اکنون وقت تصمیم‌گیری‌ است. یا باید الان طلا را بفروشید و ملک موردنظر خود را خریداری کنید، یا اگر به رشد بیشتر طلا امید دارید، تا پایان آبان‌ماه صبوری کنید تا وضعیت توافق مشخص شود؛ اما این واقعیت را در نظر بگیرید که بازار طلا می‌تواند با یک جرقه زیر و رو شود. همچنین یک نکته را با قاطعیت می‌توان گفت که از منظر ارزش‌گذاری، در پایان سال ۱۴۰۴ با ارقامی بالاتر از امروز مواجه خواهید شد. 

وضعیت بازار جهانی و اصلاح انس طلا

اکنون که انس جهانی طلا ۱۰۰ دلار اصلاح را تجربه کرده، اتفاقی عجیب رخ داده است. قیمت سکه تنها در یک روز ۱۰ میلیون تومان سقوط کرده و حالا کسانی که در این بازار فعال بوده‌اند، دچار تردید شده‌اند. از سوی دیگر، بازار بورس نیز اگرچه پرریسک است؛ اما سرمایه‌گذاری که تحلیل‌گر و آگاه باشد، با اطمینان در سهام بنیادی می‌ماند. اگر به صف فروش برخی نمادها مثل «فملی» نگاه کنیم، می‌بینیم امروز در تاریخ 17 فروردین 1404 فروش آن متوقف شده و ارزش معاملاتش به ۲۶۰ میلیارد تومان رسیده، درحالی‌که دیروز ۱۳۰ میلیارد تومان بود. یعنی در مجموع ۴۰۰ میلیارد تومان معامله شده است. عده‌ای سهام‌شان را فروخته‌اند؛ اما عده‌ای دیگر نگه داشته‌اند و مردد نیستند.

در همین بازار جهانی، وقتی طلا فقط ۳ درصد (100 دلار) اصلاح کرد، مس ۱۲.۵ درصد (1250 دلار) افت قیمت داشت. با این حال، این اصلاح به‌احتمال زیاد به‌زودی جمع می‌شود و افت آن در مجموع به ۷ درصد می‌رسد؛ درحالی‌که طلای داخلی در همین مدت ۷ درصد اصلاح را فقط در یک روز تجربه کرده است. این نوسانات برای سرمایه‌گذاران بازار طلا طاقت‌فرسا شده؛ چون بیشتر آن‌ها طلا را برای ذخیره (reserve) نگه داشته‌اند نه برای سرمایه‌گذاری و به همین دلیل دچار تردیدند. اگر ریسک‌ها برطرف نشود و توافقی در کار نباشد، این افراد مردد دوباره باقطعیت وارد بازار می‌شوند و چرخه سرمایه‌گذاری از سر گرفته می‌شود. تجربه من از تعطیلات نوروز 1404 نشان می‌دهد که خروجی بسیاری از نشست‌های آن ایام این بوده است که «طلا گران شده است.» چراکه در تمام روزهای کاری تعطیلات، بازار طلا خروج پول را تجربه کرد و در مقابل، بازار بورس ورود سرمایه داشت. درواقع، بخشی از این خروج به سمت بورس و بخشی دیگر به بازار ملک و زمین وارد شده است.

شاید این سوال برایتان مطرح شود که «آیا انس جهانی طلا باز هم کاهش قیمت خواهد داشت؟» پاسخ به این سوال به‌ شدت و تداوم تعرفه‌ها وابسته است. اگر شدت تعرفه‌ها کاهش یابد، قیمت طلا ریزش نخواهد داشت؛ اما درصورتی که شاخص  VIX (Volatility Index)به محدوده ۸۵-۹۰ برسد که نشانه‌ای از یک رکود جهانی‌ است، طلا نیز با افت مواجه می‌شود و بسیاری از بازار آن خارج می‌شوند و به دلار پناه می‌برند. چون در شرایط رکود جهانی، تنها دارایی امن واقعی، دلار آمریکاست.

تلفیق مصرف و سرمایه‌گذاری

مقوله مصرف با سرمایه‌گذاری تفاوت‌های بنیادینی دارد. با توجه به شرایط اقتصادی حاکم در سطح جهانی، بسیاری از افراد دارای شم اقتصادی تلاش می‌کنند حتی در خریدهای مصرفی نیز دیدگاه سرمایه‌گذاری را مدنظر قرار دهند. به‌عنوان مثال، فردی که قصد خرید خودرو دارد، ممکن است خودرویی نظیر سانتافه را انتخاب کند؛ با وجود این‌که می‌داند در مقایسه با خودرویی ژاپنی با همان قیمت، از کیفیت پایین‌تری برخوردار است؛ اما دلیل انتخاب او آن است که این خودرو اصطلاحا «رُند بازار» است، قطعات یدکی آن به‌راحتی در دسترس است و درمجموع قابلیت نقدشوندگی بالاتری دارد. این یعنی، مصرف با سرمایه‌گذاری تلفیق شده است. یا فردی که قصد خرید آپارتمان دارد، ممکن است واحدی کوچک‌تر و پنج ‌سال‌ ساخت را انتخاب کند یا در محله‌ای خرید کند که بیشترین حجم معاملات در آن صورت می‌گیرد. چنین فردی با صرف‌نظر از برخی ترجیحات شخصی، تلاش می‌کند با رویکردی اقتصادی، شدت مصرف‌گرایی را کاهش داده و تصمیمی متعادل اتخاذ کند.

نکته کلیدی اینجاست که خرید خودرو و ملک در ذات خود «سرمایه‌گذاری» محسوب نمی‌شود. فردی که قصد سرمایه‌گذاری دارد، به‌طور منطقی نباید اقدام به خرید خودرو کند. به همین ترتیب، کسی که مایل به سرمایه‌گذاری در بازار املاک است، بهتر است به‌جای خرید آپارتمان، گزینه‌هایی مانند زمین را مدنظر قرار دهد؛ زیرا زمین از ظرفیت رشد بالاتری برخوردار است. با این حال، برای افرادی که هدفشان از خرید ملک، استفاده شخصی و سکونت است، طبیعتا خرید زمین گزینه مناسبی نخواهد بود.

بنابراین، انتخاب میان مصرف و سرمایه‌گذاری یک تصمیم آگاهانه و شخصی است. با این حال، در بسیاری از نقاط جهان، افراد می‌کوشند این دو رویکرد را با یک‌دیگر ترکیب کنند. به‌عنوان نمونه، خودروی تویوتا کرولا از پرفروش‌ترین خودروهای دنیاست؛ درحالی‌که در همان رده قیمتی، خودروهایی با کیفیت بالاتر نیز وجود دارد. اما به‌دلیل بازار فروش قوی بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند چنین خودرویی را انتخاب کنند. این رویکرد حتی در انتخاب کالاهایی مانند تلفن همراه نیز مشاهده می‌شود؛ برای مثال، بسیاری از خریداران برند اپل را به سامسونگ، صرفا به دلیل بازار فروش فعال‌تر و ارزش بازفروش بالاتر ترجیح می‌دهند.

در عین حال، برخی افراد ممکن است در خریدهای مصرفی دیدگاه سرمایه‌گذاری نداشته باشند و برای فروش مجدد ملک یا خودرو برنامه‌ای نداشته باشند. با این حال، تجربه جهانی نشان داده است که ترکیب مصرف و سرمایه‌گذاری، رویکرد بهتری است. در برخی کشورها افراد به‌جای خرید یک ملک ۸۰ متری، دو واحد ۴۰ متری خریداری می‌کنند؛ یکی را اجاره می‌دهند و در دیگری سکونت می‌گزینند، و از اجاره دریافتی به‌عنوان یک جریان درآمدی بهره‌مند می‌شوند. یا در خرید ویلا، اگر بخواهیم جنبه اقتصادی را در نظر بگیریم، بهتر است ویلایی با زمین بزرگ‌تر را انتخاب کنیم. برای مثال، ویلایی با زمین ۳۵۰ متری و قیمت ۳۵ میلیارد تومان از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر نیست؛ درحالی‌که ویلایی با زمین ۱۰۰۰ متر، با وجود ساختی ساده‌تر یا موقعیتی دورتر، به‌مراتب ظرفیت رشد سرمایه‌ای بالاتری دارد. علت این امر آن است که افزایش قیمت زمین می‌تواند هزینه‌های ساخت سازه را به‌سرعت جبران کند؛ موضوعی که در ویلاهای کوچک‌تر ممکن است زمان‌بر باشد.

درنتیجه، لازم است پیش از اقدام به خرید، مشخص شود که آیا فرد صرفا با هدف مصرف وارد بازار شده، یا دیدگاه اقتصادی نیز برایش اهمیت دارد. اگر جزء افرادی هستید که تمایل دارید هر پنج سال یک‌بار خانه‌ای بهتر و بزرگ‌تر تهیه کنید، قطعا باید مولفه‌های اقتصادی را نیز در تصمیم‌گیری خود لحاظ کنید؛ اما اگر قصد دارید ملکی را تهیه کرده و تا چند دهه در آن سکونت داشته باشید، ضرورتی برای توجه به جنبه سرمایه‌گذاری در اولویت اول وجود ندارد.

نویسنده: دکتر بردیا خسروانی